Ценообразование: о факторах, формирующих стоимость недвижимости в городах Подмосковья

Некоторые люди задаются вопросом: почему так сильно отличаются цены на недвижимость в Ближнем Подмосковье? Ведь все его города расположены недалеко от столицы, имеют аналогичную жилищную застройку, инфраструктуру; многие схожи между собой по площади, численности населения, состоянию окружающей среды. Тем не менее, в Красногорске и Химках квадратный метр жилплощади стоит более 100 тысяч рублей, а в Раменском и Октябрьском всего 50 тысяч.

Все дело в том, что существуют критерии, которые определяют стоимость квартир в том или ином районе. К ним относятся:

• географическое положение: наиболее престижными считаются Запад, Северо-Запад, Юго-Запад, наименее - восточные районы;


• расстояние от центра столицы и МКАД: чем город дальше, тем жилье дешевле;


• размер населенного пункта: считается, что чем меньше город, тем в нем все менее благоустроенно и вообще "все похуже";


• качество жилого фонда, его ориентированность (преобладание того или иного сегмента: эконом, бизнес, элитный) и перспективы дальнейшей застройки района: благоприятная градостроительная ситуация (наличие площадок под застройку, обеспеченность инженерными коммуникациями) приводят к строительному ажиотажу, следовательно на рынке много предложения, а значит цены ниже;


• уровень развитости инфраструктуры: наличие всех необходимых социальных объектов, предприятий бытового обслуживания, культурных учреждений и развлекательных заведений;


• транспортная доступность: в округах, где плохо развито сообщение с мегаполисом и другими районами области, квартиры дешевле;


• состояние окружающей среды: традиционно экологически неблагоприятные районы предлагают недвижимость по более доступной цене, чем богатые природными ресурсами и чистым воздухом территории.

На самом деле, точнее и правильнее будет сказать, что на ценообразование влияет не каждый отдельно взятый критерий, а именно совокупности определенных критериев. То есть, если сама по себе близость к Москве не всегда может послужить фактором высокой цены на жилье, то близость в сочетании с хорошей экологией, развитой инфраструктурой и транспортным сообщением уже выступают неотъемлемыми аргументами в пользу высокого ценового показателя и приближают его к ценам на недвижимость в спальных районах Москвы.

В качестве примера можно привести город Лобню. Несмотря на то, что она располагается на престижном Северо-Западном направлении и всего в 15 км от МКАД, квартиры там входят в пятерку одних из самых доступных в Ближнем Подмосковье. Это обусловлено, скорее, масштабной застройкой города и большим количеством реализуемых новостроек, что, как уже было отмечено выше, приводит к снижению стоимости жилья.

Другой пример - Электроугли и Раменское, которые также входят в топ-5 самых дешевых городов Московской области. В первом стоимость квадратного метра равна всего лишь 38 000 рублей, а во втором 51 000. Но что самое интересное - Электроугли находятся ближе к Москве (22 км), чем Раменское (28 км). Дешевизна жилплощади здесь обусловливается расположением на Востоке, промышленной ориентированностью и малыми размерами города. Хотя справедливости ради стоит отметить, что экология в Электроуглях неплохая и транспортное обслуживание населения находится на достойном уровне. В Раменском же, напротив, - проблемы с транспортной доступностью, однако он представляет собой высокоразвитый, относительно крупный город, а кроме того, в жилом фонде преобладают монолитно-кирпичные объекты повышенной комфортности.

Несмотря на близкое расположение к столице, недорого предлагаются и квартиры в Подольске (54 000 руб. кв.м), что обусловлено проблемами с транспортной доступностью и плохой экологией.